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  文/图 邓窕玲

  7月东莞住宅供需双双回落,供应49.07万㎡,环比小幅下降5.26%,同比大降32.75%;成交48.88万㎡,环比下降2.59%,同比下降44.47%。接下来,金九旺季即将到来,开发商提前抢跑,预判8月供应量持续回升。8月随着市场供应放量以及定价理性的项目走货相对较好。

  住宅供应下滑

  继6月碧桂园、万科、绿地、时代等品牌房企大力推货冲刺年中业绩后,7月住宅供应有所放缓。据东莞中原战略研究中心监测数据显示,7月东莞住宅供应49.07万㎡,环比小幅下降5.26%,同比大降32.75%,并创2013年以来同期新低。从片区来看,7月传统淡季,开发商推货热情有所下降,滨海、东部、水乡以及临深供应量都大幅下滑。城区供应放量显著,成交热点也升温。东部片区低价项目交投活跃,成交表现亮眼。

  据合富大数据显示,截至7月底东莞新建商品住房库存面积约315万平方米,按照过去2、3、6个月平均去化量测算,去库存时间分别为7.9、8.5和7.9个月,环比6月略有减小。总体而言,库存变化不明显,4-7月稳定在310万-315万平方米,去库存时间稳定在8个月上下。无论从库存基数还是去库存时间来看,可反映出当前东莞库存水平仍处偏低水平,支撑了房价整体表现稳定。

  成交下降明显

  “4·10”东莞首次出台限制非户籍人口购房政策,及时地终止了3月份“小阳春”行情,成交量连跌2个月,5月成交量跌入谷底,仅不到3000套的成交量,创下历史5月“黄金月”最惨淡记录。合富大数据显示,6月成交量略有回升,约41.6万平方米,7月保持不相上下。由此可见,东莞楼市成交已摆脱持续下挫的困境,正逐渐走出低谷,处于底部回稳的态势。但是,成交形势的改善,主要归功于开发商价格让利。7月新品刺激+价格理性+政策消化等因素促成了回暖迹象。由于成交量基数仍然较低,楼市低迷态势仍未得到根本改观,后市消化压力仍然不小。

  据东莞中原战略研究中心监测数据显示,7月住宅成交48.88万㎡,环比下降2.59%,同比下降44.47%,创2012年以来同期新低(2014年除外)。这主要受政策调控持续以及淡季影响,许多项目成交依然较弱;其次,成交结构发生变化,近期商业性公寓因不限购受到大量投资客热烈追捧,7月公寓成交量大增,占全市比重明显上升。

  房价涨幅收窄

  去年10月,东莞卷入全国限购浪潮中,房价快速上涨势头及时得到有效控制,同比涨幅出现较明显的回落趋势。合富大数据显示,东莞房价同比涨幅从去年10月最高的76%持续减小至今年7月的约15.4%,创过去20个月以来最低。由于2016年下半年房价基数较高,今年房价稳定,故预计接下来的8-12月,房价同比涨幅将进一步压缩。两轮政策收紧对东莞房价的调控作用效果明显,房价环比保持基本持平态势,普遍新盘调低价格预期,部分旧盘出现价格让利。

  据东莞中原战略研究中心监测数据显示,7月东莞全市住宅成交均价为16328元/㎡,环比下降1.14%,同比上涨15.23%,同比涨幅明显收窄。

  业内人士表示,7月住宅均价环比下降的原因主要是:单价较低的区域成交活跃,出现多个爆盘;市场回归理性,部分新盘定价略低于市场预期,个别在售项目开始小幅降价促销。

  后市供应看涨

  东莞中原战略研究中心表示,新政3个月的消化期已过,观望中的开发商也开始蠢蠢欲动,推货热情大增。下半年楼市潜在供应量大,金九旺季即将到来,开发商提前抢跑,预判8月供应量持续回升。

  政策调控持续加码、外围城市的成交降温以及东莞首套房利率普遍回到基准和上浮5%,买家观望态度加剧,市场调整态势不改。买卖双方持续僵持博弈,但市场已从过去的“卖方市场”转为“买方市场”,预计8月随着市场供应放量以及定价理性的项目走货相对较好。按照“量先价后”的原则,新政后成交量已出现明显萎缩,但房价保持稳定。成交量迟迟未能突围,低迷行情延续,促销让利的力度将会增大。

  品牌房企的市场集中度越来越高,集中度反映一个市场的成熟度。8月规模房企的销售竞争仍然持续,万碧之战越演越烈。7月作为传统淡季,但万科依然有4个项目开盘出货。为冲刺年度销冠,万科和碧桂园都将加大力度出货。

来源: 中山新闻网
作者: 中山在线
发布时间:2017-12-12 02:41:20
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